中國證券報記者從上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所獲悉，寶鋼集團(tuán)正在掛牌轉(zhuǎn)讓上海寶鋼長寧置業(yè)有限公司，該公司核心資產(chǎn)為上海市長寧區(qū)新華路街道71街坊8/3丘地塊。該幅地塊為長寧置業(yè)今年4月所得。目前該地塊價格已經(jīng)翻倍，寶鋼集團(tuán)有望獲得超過10億元的收益。不過，長寧置業(yè)尚未取得該地塊的土地使用權(quán)，交地時間為2017年12月31日，這成為此次項目的一個“瑕疵”。

 

　　評估值近乎翻倍

 

　　上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌項目信息顯示，寶鋼集團(tuán)有限公司及其下屬上海十鋼有限公司合計持有的上海寶鋼長寧置業(yè)有限公司100%股權(quán)正在掛牌轉(zhuǎn)讓，掛牌價格為274587.96萬元。

 

　　長寧置業(yè)成立于2013年10月，注冊資本為15.8億元。寶鋼集團(tuán)有限公司持股65%，上海十鋼有限公司持股35%。長寧置業(yè)成立以來尚未實現(xiàn)營業(yè)收入，2013年凈利潤虧損9.19萬元，今年前三季度虧損584.31萬元。以2014年7月31日為評估基準(zhǔn)日，資產(chǎn)總計賬面值為158776.99萬元，評估值為274714.99萬元；凈資產(chǎn)賬面值為158581.66萬元，評估值為274519.66萬元，評估值近乎翻倍。

 

　　意向受讓方需保證在成功受讓后，長寧置業(yè)不再使用“寶鋼”字號，并在一個月內(nèi)完成公司名稱變更工作。轉(zhuǎn)讓方還要求，意向受讓方須為合法存續(xù)的境內(nèi)企業(yè)法人或具有完全民事行為能力的境內(nèi)自然人。意向受讓方應(yīng)具有與本次交易相符的財務(wù)狀況和支付能力。

 

　　長寧置業(yè)核心資產(chǎn)是2014年4月通過公開掛牌方式取得的上海市長寧區(qū)新華路街道71街坊8/3丘地塊，該地塊原為長寧置業(yè)股東上海十鋼的工業(yè)廠區(qū)。企業(yè)轉(zhuǎn)型后上海十鋼將其用于對外出租，租賃協(xié)議有效期截至2017年6月底。該地塊現(xiàn)有租賃合同期滿后，租戶清退工作由上海十鋼承擔(dān)。根據(jù)長寧置業(yè)與上海市長寧區(qū)規(guī)劃和土地管理局簽訂的《上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，長寧規(guī)土局在2017年9月30日前將該地塊交付給長寧置業(yè)。

 

考慮到租戶清退工作需要時間，交地時間由《土地使用權(quán)出讓合同》約定的“2017年9月30日之前”調(diào)整到“2017年12月31日”。截至評估基準(zhǔn)日，長寧置業(yè)尚未取得該地塊的土地使用權(quán)。

 

　　受讓條件頗為苛刻

 

　　今年4月10日，長寧置業(yè)以14.76億元底價摘得長寧區(qū)新華路街道71街坊8/3丘A1-10地塊，折合樓板價為11438元/平方米。據(jù)了解，當(dāng)時有36家企業(yè)領(lǐng)了申請表，但由于受讓條件苛刻，最終只有長寧置業(yè)現(xiàn)場參加了競標(biāo)。該地塊為商辦、文體用地，緊鄰上海地鐵3、4、10號線虹橋路站，地理位置十分優(yōu)越。

 

　　2013年5月，與該地塊相鄰的新華路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地塊現(xiàn)場競拍。上海市規(guī)土局網(wǎng)站信息顯示，自4月19日掛牌以來，共有63家房企領(lǐng)取了該地塊的標(biāo)書，5家房企提交了現(xiàn)場競買申請。這5家房企，分別是香港建滔、九龍倉集團(tuán)、古北集團(tuán)、上海新長寧集團(tuán)和北京福潤天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。當(dāng)時報價可謂激烈，最高單次加價幅度竟達(dá)到6億元。經(jīng)過激烈角逐，最終被福潤天成競得，出讓總價46億元，折合樓板價29229元/平方米，這也刷新了當(dāng)時上海土地出讓總價紀(jì)錄。一家名不見經(jīng)傳的小公司擊敗多家大腕，而福潤天成背后隱現(xiàn)K2地產(chǎn)身影，福潤天成是K2地產(chǎn)運營商業(yè)的關(guān)聯(lián)公司。

 

　　樓板價一個是11438元/平方米，一個是29229元/平方米，一個多家企業(yè)競拍，一個遭到冷遇被底價拿下。如此懸殊的結(jié)果，除了土地市場冷熱因素之外，和8/3丘A1-10地塊的受讓條件不無關(guān)系。根據(jù)當(dāng)時的要求，出讓人同意在2017年9月30日前將出讓宗地交付給受讓人。而根據(jù)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所的掛牌公告，交付時間又延遲了三個月。

 

　　此外，根據(jù)當(dāng)時的要求，8/3丘A1-10地塊的受讓人，應(yīng)長期持有100%商場物業(yè)和辦公樓物業(yè)，或整體轉(zhuǎn)讓出售，若確需分割轉(zhuǎn)讓和出售辦公物業(yè)的，須經(jīng)長寧區(qū)商務(wù)委核定符合區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃發(fā)展要求，且須滿足以下兩個條件：購買辦公物業(yè)的企業(yè)，工商稅務(wù)須注冊在長寧，同時提供經(jīng)稅務(wù)、工商部門認(rèn)定上一年度產(chǎn)稅總額不低于1500萬元，或產(chǎn)稅每年每平方米（建筑面積）不少于7000元，若無工商稅務(wù)認(rèn)定的，需企業(yè)做出如上產(chǎn)稅承諾；購買其辦公樓用于出租的企業(yè)，須書面承諾其購置的物業(yè)交由該樓物業(yè)公司統(tǒng)一管理和運營不少于10年。

圖片來源：找項目網(wǎng)