四川建筑房產(chǎn)律師網(wǎng)導(dǎo)讀：債務(wù)人為房地產(chǎn)公司的破產(chǎn)案中所涉及的債權(quán)如購(gòu)房人、施工承包人債權(quán)有其明顯的特殊性，破產(chǎn)管理人在履行破產(chǎn)管理職責(zé)過程中，針對(duì)其特殊性開展債權(quán)核查工作具有重要意義。本文擬就房地產(chǎn)公司破產(chǎn)債權(quán)核查方面談?wù)勛约旱囊恍�體會(huì)，以期能起到拋磚引玉的效果。

 

　　引言

 

　　債權(quán)核查工作是管理人、債權(quán)人會(huì)議的重要工作內(nèi)容，債權(quán)核查工作直接關(guān)系到破產(chǎn)清算工作全局。債務(wù)人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序，一個(gè)復(fù)雜而重大的問題便是如何處理眾多購(gòu)房人的債權(quán)問題。這不僅關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)程序進(jìn)程的順利與否，而且還關(guān)系到社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。房地產(chǎn)公司作為債務(wù)人的破產(chǎn)案中所涉及的債權(quán)如購(gòu)房人、施工承包人債權(quán)有其明顯的特殊性，筆者試就此相關(guān)問題展開分析討論。

 

　　一、商品房購(gòu)房人的債權(quán)核查

 

　　(一)債務(wù)人已交付房屋的購(gòu)房人債權(quán)

 

　　此類購(gòu)房人申報(bào)的債權(quán)主要是因?yàn)閭鶆?wù)人存在違約行為而產(chǎn)生的違約賠償損失債權(quán)，如逾期交房、房屋的面積與約定面積不符、房屋質(zhì)量存在缺陷、逾期提供辦理權(quán)屬證書所需材料等。對(duì)于這類購(gòu)房人申報(bào)的債權(quán)，通常是根據(jù)債務(wù)人與購(gòu)房人之間的合同約定、違約事實(shí)及相應(yīng)證據(jù)進(jìn)行審查、核查，并認(rèn)定為普通債權(quán)。但是，在債務(wù)人因違約導(dǎo)致購(gòu)房人行使合同解除權(quán)(盡管此類情形不多見)并主張返還已付購(gòu)房款及違約賠償損失債權(quán)時(shí)，債權(quán)核查則變得更為復(fù)雜。其主要問題是，此時(shí)購(gòu)房人申報(bào)的債權(quán)是優(yōu)先債權(quán)還是普通債權(quán)?《企業(yè)破產(chǎn)法》對(duì)此沒有規(guī)定。但是，參照《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》【法釋(2002)16號(hào)】第二條之規(guī)定：“消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。”及第一條“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。”對(duì)于已支付全部或大部分購(gòu)房款的購(gòu)房人的權(quán)利應(yīng)優(yōu)先于工程款優(yōu)先權(quán)、抵押權(quán)。據(jù)此，購(gòu)房人申報(bào)的債權(quán)宜認(rèn)定為具有優(yōu)先于工程款優(yōu)先權(quán)、抵押權(quán)的優(yōu)先受償債權(quán)。但是，必須強(qiáng)調(diào)的是，購(gòu)房人申報(bào)的債權(quán)中，具有優(yōu)先受償權(quán)的僅限于購(gòu)房人要求返還已交付的購(gòu)房款的債權(quán)，并不包括違約賠償損失債權(quán)如利息、違約金等債權(quán)。

 

　　(二)債務(wù)人未交付房屋的購(gòu)房人債權(quán)

 

　　此類購(gòu)房人申報(bào)的債權(quán)，又可將購(gòu)房人支付購(gòu)房款的情況，分為下列三種情形：

 

　　1、購(gòu)房人已支付全部購(gòu)房款

 

　　購(gòu)房人付款義務(wù)已履行完畢，此時(shí)購(gòu)房合同主體一方的購(gòu)房人單方義務(wù)履行完成，而另一方主體債務(wù)人未履行完成購(gòu)房合同約定的交付義務(wù)。此時(shí)，管理人在接管債務(wù)人后，能不能以交付房屋方式繼續(xù)履行購(gòu)房合同呢?根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第十六條關(guān)于“人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，債務(wù)人對(duì)個(gè)別債權(quán)人的債務(wù)清償無效”的規(guī)定，管理人顯然不能向購(gòu)房人交付房屋，否則將構(gòu)成個(gè)別清償。對(duì)此，筆者有不同看法�！镀髽I(yè)破產(chǎn)法》第十八條規(guī)定賦予管理人對(duì)于債權(quán)人與債務(wù)人雙方均未履行完畢的合同在經(jīng)人民法院或債權(quán)人委員會(huì)許可下，有權(quán)決定解除或繼續(xù)履行。但上引第十六條規(guī)定對(duì)于債權(quán)人單方履行完畢的合同卻禁止債務(wù)人繼續(xù)履行，此項(xiàng)規(guī)定甚至將《企業(yè)破產(chǎn)法》第三十二條規(guī)定的“個(gè)別清償使債務(wù)人財(cái)產(chǎn)受益的”情形也排除在外。通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不交付房屋所產(chǎn)生的返還購(gòu)房款及違約賠償損失債務(wù)負(fù)擔(dān)比繼續(xù)履行購(gòu)房合同義務(wù)即交付房屋要大得多。在商品房預(yù)售及銀行按揭購(gòu)房下，大部分的購(gòu)房人均已支付全部購(gòu)房款。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債務(wù)人不履行購(gòu)房合同交付房屋，不僅導(dǎo)致債務(wù)人的債務(wù)負(fù)擔(dān)大大增加，嚴(yán)重影響通過重整、和解程序拯救債務(wù)人的可能，而且將產(chǎn)生極大的影響社會(huì)穩(wěn)定和諧的因素如群體性事件。

 

　　在債務(wù)人不繼續(xù)履行交付房屋情況下，購(gòu)房人只能以債務(wù)人不能交付房屋主張返還購(gòu)房款及違約賠償損失的債權(quán)。管理人根據(jù)上述第(一)點(diǎn)作法，分別認(rèn)定購(gòu)房人申報(bào)的返還已付購(gòu)房款及違約賠償損失債權(quán)為優(yōu)先債權(quán)和普通債權(quán)。

 

　　2、購(gòu)房人支付了大部分或者部分購(gòu)房款

 

　　在此種情形下，購(gòu)房合同主體雙方的合同義務(wù)均未履行完畢，則根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條、二十六條、六十九條規(guī)定，管理人有權(quán)決定通知購(gòu)房人解除購(gòu)房合同，或者在經(jīng)人民法院、債權(quán)人委員會(huì)許可下通知購(gòu)房人繼續(xù)履行購(gòu)房合同。在決定解除或者繼續(xù)履行購(gòu)房合同問題上，筆者傾向于選擇繼續(xù)履行購(gòu)房合同，這不僅有利于破產(chǎn)程序的順利進(jìn)行、減輕債權(quán)核查工作壓力，也有利于通過重整、和解程序拯救債務(wù)人，更有利于社會(huì)的和諧穩(wěn)定。在管理人依法通知繼續(xù)履行購(gòu)房合同情形下，則購(gòu)房人無須申報(bào)債權(quán)。但在解除購(gòu)房合同情形下，則購(gòu)房人有權(quán)依據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第五十三條規(guī)定申報(bào)返還已付購(gòu)房款及違約賠償損失的債權(quán)。同樣，對(duì)于購(gòu)房人已支付大部分購(gòu)房款情形下，參照上引法釋[2002]16號(hào)的規(guī)定，購(gòu)房人要求返還已付購(gòu)房款的債權(quán)具有優(yōu)于工程款優(yōu)先權(quán)、抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)。但是，對(duì)于僅支付部分購(gòu)房款的購(gòu)房人申報(bào)的返還已付購(gòu)房款的債權(quán)，是否享有優(yōu)于工程款優(yōu)先權(quán)、抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)呢?上引法釋〔2002〕16號(hào)規(guī)定顯然沒有可供參照的規(guī)定。但是，不管是返還全部、大部分、還是部分已付購(gòu)房款，就其債權(quán)性質(zhì)而言并無二致。故，如果返還全部、大部分已付購(gòu)房款享有優(yōu)于工程款優(yōu)先權(quán)、抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)。則，要求返還部分已付購(gòu)房款的債權(quán)也應(yīng)該享有同等待遇。

 

　　3、購(gòu)房人未支付購(gòu)房款

 

　　此種情形同樣屬于雙方合同義務(wù)均未履行完畢的情形，在解除或繼續(xù)履行購(gòu)房合同問題上與上述第2種情形相同。但是，在解除合同情形下，由于購(gòu)房人申報(bào)的債權(quán)為違約賠償損失性質(zhì)的債權(quán)。故，在核查時(shí)應(yīng)認(rèn)定為不具有優(yōu)先受償權(quán)的普通債權(quán)。

 

　　(三)特殊購(gòu)房合同的債權(quán)

 

　　1、虛假按揭貸款的購(gòu)房合同

 

　　作為債務(wù)人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出于資金需求以及制造所開發(fā)商品房銷售盛況假象、哄抬房?jī)r(jià)等目的，通過提供虛假購(gòu)房人材料如公司員工進(jìn)行按揭購(gòu)房套取銀行資金。管理人接管債務(wù)人后，通過調(diào)查，對(duì)于確屬虛假按揭貸款的購(gòu)房合同，應(yīng)認(rèn)定為無效合同，收回房屋，貸款銀行則根據(jù)無效購(gòu)房合同法律后果及按揭合同主張返還款項(xiàng)及損害賠償?shù)膫鶛?quán)。管理人對(duì)于貸款銀行申報(bào)的債權(quán)經(jīng)核查后認(rèn)定為普通債權(quán)或擔(dān)保債權(quán)。

 

　　2、售后包租、返本銷售的購(gòu)房合同

 

　　售后包租是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購(gòu)房人承諾，對(duì)其所購(gòu)買的商品房，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承租或者代為出租并支付固定年回報(bào)的銷售方式。返本銷售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)定期向購(gòu)房人返還購(gòu)房款的銷售方式。這兩種銷售方式均違反了建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第十一條之規(guī)定。管理人接管后，對(duì)于此類購(gòu)房合同，如屬于債務(wù)人已交付房屋的購(gòu)房合同，則管理人對(duì)于包租約定或返本約定不予繼續(xù)履行，購(gòu)房人據(jù)此主張的違約賠償損失經(jīng)核查后認(rèn)定為普通債權(quán)。如屬于購(gòu)房人支付全部購(gòu)房款但債務(wù)人未交付房屋的購(gòu)房合同，則管理人對(duì)于交付房屋及包租約定或返本約定不予繼續(xù)履行，并參照上述第(二)點(diǎn)第1項(xiàng)辦法認(rèn)定購(gòu)房人申報(bào)的返還已付購(gòu)房款及違約賠償損失債權(quán)分別為優(yōu)先債權(quán)和普通債權(quán)。如屬于購(gòu)房人未支付全部購(gòu)房款且債務(wù)人未交付房屋的購(gòu)房合同，則管理人決定予以解除合同，購(gòu)房人據(jù)此申報(bào)的返還已付購(gòu)房款及違約賠償損失的債權(quán)參照上述第(二)點(diǎn)第2項(xiàng)辦法分別認(rèn)定為優(yōu)先債權(quán)和普通債權(quán)。

 

　　二、建設(shè)工程施工承包人的工程款債權(quán)核查

 

　　債務(wù)人房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序面臨的另一個(gè)具有特殊性的債權(quán)人就是建設(shè)工程承包人，在債務(wù)人存在未完工程時(shí)情況更加復(fù)雜，管理人對(duì)施工合同債權(quán)有必要進(jìn)行分類并予以區(qū)別對(duì)待。

 

　　(一)承包人已完成全部施工任務(wù)并竣工交付工程、債務(wù)人拖欠工程款的施工合同

 

　　此類施工合同的承包人已單方履行完畢，債務(wù)人根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第十六條規(guī)定不得繼續(xù)履行，否則為個(gè)別清償。為此，承包人可主張被拖欠的工程款及違約賠償損失債權(quán)。承包人申報(bào)債權(quán)后，管理人根據(jù)施工合同及其他證據(jù)材料進(jìn)行審查認(rèn)定，并根據(jù)上引法釋[2002]16號(hào)第三條“建筑工程價(jià)款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。”、第四條“建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。”之相關(guān)規(guī)定，分別認(rèn)定承包人申報(bào)的債權(quán)為具有優(yōu)先于擔(dān)保債權(quán)受償?shù)膬?yōu)先債權(quán)和普通債權(quán)。

 

　　(二)承包人未完成全部施工任務(wù)的施工合同

 

　　此類施工合同屬于雙方均未履行完畢的合同，管理人根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條、二十六條、六十九條規(guī)定，有權(quán)決定通知承包人解除施工合同，或者在經(jīng)人民法院、債權(quán)人委員會(huì)許可下通知承包人繼續(xù)履行施工合同。為了盡可能保證房地產(chǎn)工程盡快竣工交付，避免債務(wù)人的債務(wù)負(fù)擔(dān)進(jìn)一步擴(kuò)大，管理人宜盡可能選擇決定繼續(xù)履行施工合同。若施工合同繼續(xù)履行，則施工合同項(xiàng)下產(chǎn)生的經(jīng)竣工結(jié)算的全部工程價(jià)款根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第四十二條規(guī)定為共益?zhèn)鶆?wù)，承包人無需申報(bào)債權(quán)。若施工合同解除，則承包人得主張合同解除前債務(wù)人拖欠的工程款及違約賠償損失債權(quán)。管理人則根據(jù)上引法釋[2002]16號(hào)第三條、第四條規(guī)定，分別認(rèn)定為優(yōu)先債權(quán)和普通債權(quán)。

 

　　(三)實(shí)際施工人申報(bào)的債權(quán)

 

　　根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十六條規(guī)定，非法轉(zhuǎn)包及違法分包的實(shí)際施工人可以突破合同性相對(duì)性原則直接向發(fā)包人主張工程價(jià)款。為此，在出現(xiàn)實(shí)際施工人直接向作為債務(wù)人的發(fā)包人主張工程價(jià)款債權(quán)時(shí)，管理人同樣應(yīng)區(qū)別對(duì)待。對(duì)于工程施工任務(wù)已完成且竣工驗(yàn)收合格的，管理人可以按約定結(jié)算工程款，并在債務(wù)人欠付承包人工程價(jià)款金額范圍內(nèi)認(rèn)定實(shí)際施工人申報(bào)的債權(quán)金額，再根據(jù)上引法釋[2002]16號(hào)第三條、第四條規(guī)定，分別認(rèn)定為優(yōu)先債權(quán)和普通債權(quán)。對(duì)于工程施工任務(wù)未完成的，管理人對(duì)于債務(wù)人與承包人之間的施工合同應(yīng)決定予以解除并收回工程，承包人與實(shí)際施工人之間非法轉(zhuǎn)包、違法分包合同應(yīng)按無效合同處理。實(shí)際施工人主張的債權(quán)，在工程經(jīng)驗(yàn)收合格情況下根據(jù)實(shí)際施工人與承包人的合同及債務(wù)人與承包人施工合同的約定結(jié)算工程價(jià)款，并在債務(wù)人欠付承包人工程價(jià)款金額范圍內(nèi)認(rèn)定實(shí)際施工人的債權(quán)金額，再根據(jù)上引法釋[2002]16號(hào)第三條、第四條規(guī)定，分別認(rèn)定為優(yōu)先債權(quán)和普通債權(quán)。

 

　　三、結(jié)語

 

　　房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)債權(quán)涉及面廣、情況特殊、種類繁多，本文探討的僅是其中較為特殊的兩類情況，而且僅起拋磚引玉之意。不同的企業(yè)類型、不同的行業(yè)企業(yè)，在破產(chǎn)債權(quán)的核查上同樣會(huì)出現(xiàn)許多特殊復(fù)雜的情形。這需要管理人不斷提高自身的法律素養(yǎng)和專業(yè)水平，豐富自身的法律技能，才能勝任履行管理人的職責(zé)。

 

　　(文章摘自2017年02月01日《四川建筑房產(chǎn)律師網(wǎng)》)

圖片來源：找項(xiàng)目網(wǎng)