中國房地產(chǎn)企業(yè)投融資實務(wù)

2014-12-02

　融資(Financing)，指為支付超過現(xiàn)金的購貨款而采取的貨幣交易手段，或為取得資產(chǎn)而集資所采取的貨幣手段。房地產(chǎn)企業(yè)正是借用融資的方式，撬動金融杠桿。以下，小編為您盤點中國房地產(chǎn)行業(yè)的15種融資方式、種類及其影響因素

　　一、國內(nèi)貸款

　　1.影響因素

　　影響商業(yè)銀行貸款的利率因素中央銀行貼現(xiàn)率、放款期限、存款利率、放貸利率風(fēng)險、管理貸款成本、優(yōu)惠利率。

　　2.種類

　　(1)信用貸款：信用貸款指單憑借款人的信譽，而不需要提供任何抵押品的放款。信用貸款分為五種類型：普通限額貸款、透支放款、備用貸款承諾、消費者貸款、票據(jù)貼現(xiàn)貸款。

　　(2)擔(dān)保抵押貸款：分為擔(dān)保品貸款、保證書擔(dān)保貸款兩種。保證書擔(dān)保貸款指由第三者出具保證書擔(dān)保的放款。

　　(3)商業(yè)放貸：商業(yè)房貸有七大風(fēng)險，政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、完工風(fēng)險、抵押物估價風(fēng)險、貸款保證風(fēng)險。

　　二、國外貸款

　　我國利用國外貸款的主要形式：外國政府貸款、國際金融組織貸款和國際商業(yè)貸款。

　　目前向我國提供多邊貸款的國際金融組織主要有世界銀行(WBG)、國際農(nóng)業(yè)發(fā)展基金組織(IFAD)和亞洲開發(fā)銀行(ADB)。

　　亞洲開發(fā)銀行以項目貸款為主、同時還有部門貸款、規(guī)劃貸款、中間金融機構(gòu)貸款等。

　　國際商業(yè)貸款是針對在國際金融市場上以借款方式籌集的各種資金的總稱。國際商業(yè)貸款一般包括兩種形式：一是由一兩家國外金融機構(gòu)提供的貸款;事是由一家金融機構(gòu)牽頭、多家國外金融機構(gòu)組成銀團，聯(lián)合某借款人提供較大金額的長期貸款，通常稱為國際銀團貸款(也成為辛迪加貸款)。

　　外資銀行五大關(guān)注點：對外貸款態(tài)度謹(jǐn)慎、風(fēng)險控制非常嚴(yán)格、透明度是境外融資最大障礙、更相信市場的保障、爭奪個人房貸業(yè)務(wù)。

　　銀行貸款運作程序：項目建議書->可行性研究報告->備選項目審批->利用外資方案->借用國外貸款項目的程序。

　　三、民間借貸

　　1.特點

　　形式上的分散、隱蔽性;金額上的小規(guī)模性;范圍上局限性;利率上的高低不一與隨行就市;借貸合約非格式化;對償債的硬約束性。

　　2.我國發(fā)展開發(fā)商貼息委托貸款的優(yōu)點和缺陷

　　(1)優(yōu)點：可有效實現(xiàn)融資、成本低，可降低銀行金融風(fēng)險;可行性強，為金融市場所快速接受;房地產(chǎn)企業(yè)在實現(xiàn)融資的同時實現(xiàn)了銷售，一舉兩得。

　　(2)缺點：適用該方式的企業(yè)有一定的限制，并非所有房地產(chǎn)開發(fā)商都可以運用;開發(fā)商承擔(dān)風(fēng)險較大;并非開創(chuàng)融資新渠道。

　　四、典當(dāng)融資

　　典當(dāng)是一種以實物為抵押，取得臨時性貸款的融資方式。特點：融資性、單一性、商業(yè)性、小額性、短期性、高利性、安全性、便捷性。

　　流程：審當(dāng)、驗當(dāng)、收當(dāng)、保管、贖當(dāng)。

　　五日后仍未清償當(dāng)金回贖的當(dāng)物，實為絕當(dāng)，典當(dāng)行對絕當(dāng)物品依法享有處置權(quán)。

　　五、項目融資

　　1.參與方

　　項目發(fā)起人、項目公司、融資方、其他：承建商、販買者、法律顧問、融資顧問。特點：項目融資以項目為導(dǎo)向。

　　2.特點

　　項目融資為無追索權(quán)或者有限追索權(quán);項目融資對項目發(fā)起人來說實現(xiàn)了更有效的風(fēng)險分散;項目融資成本更高。

　　3.融資模式

　　(1)直接安排模式：房地產(chǎn)開發(fā)商直接安排項目的融資，并直接承擔(dān)相應(yīng)的各種責(zé)任和義務(wù)。

　　(2)項目公司安排模式：開發(fā)商投資成立一個項目公司，再由該項目以自身名義與融資方簽訂融資方式，并有項目公司對項目的建設(shè)銷售進行管理，并承擔(dān)義務(wù)。

　　(3)以承購合同為基礎(chǔ)的融資模式。

　　(4)以產(chǎn)品支付為基礎(chǔ)的融資模式：在融資方購買開發(fā)項目部分房產(chǎn)未來銷售收入的權(quán)益的基礎(chǔ)之上，并進行融資安排的模式。

　　5.項目融資的程序

　　可行性分析→融資分析→融資模塊選擇→融資談判→融資協(xié)議的執(zhí)行→貸款償還。

　　6.涉及的文件

　　信用協(xié)議、土地租賃合同、承建合同、支付協(xié)議、抵押擔(dān)保協(xié)議、抵押轉(zhuǎn)讓協(xié)議、融資方的內(nèi)部協(xié)議。

　　六、債券融資

　　發(fā)行債券的程序：發(fā)行債券的決議、制定發(fā)行債券的章程、辦理債券等級評定手續(xù)、發(fā)行債券的申請不批準(zhǔn)、制定募集辦法并予以公告、簽訂承銷協(xié)議、募集款項。這個適用于前50強和100強的開發(fā)商。

　　七、金融租賃

　　金融租賃也叫融資租賃，是由出租人根據(jù)承租人的請求，按雙方的亊先合同約定，想承租人制定的出賣人販買承租人制定的固定資產(chǎn)，在出租人擁有該固定資產(chǎn)所有權(quán)的前提下，以承租人支付所有租金為條件，講一個時期的該固定資產(chǎn)的占有、使用和收益權(quán)讓渡給承租人。

　　1.關(guān)鍵要素

　　金融租賃融資的關(guān)鍵要素包括承租方主體、出租房主體、期限、租賃標(biāo)的。

　　2.三大金融租賃類型

　　直接融資租賃、經(jīng)營租賃、出售回租。

　　3.金融租賃六大特征

　　可以獲得全額融資;可以節(jié)省資本性投入;無需額外的抵押和擔(dān)保品;可以降低企業(yè)現(xiàn)金流量的壓力;可以起到一定的避稅作用;可以用作長期貸款的一個替代品。

　　4.金融租賃操作流程

　　業(yè)務(wù)聯(lián)系及洽談：客戶向租賃公司提供有關(guān)資料→租賃公司實地考察客戶經(jīng)營狀況→經(jīng)辦人撰寫申請報告及內(nèi)部審批→與客戶簽訂租賃合同，辦理相關(guān)文件手續(xù)→開發(fā)商向客戶提供不動產(chǎn)或者動產(chǎn)→租賃公司向供貨商支付開發(fā)款項，租賃合同同時生效及起租→承租人按合同規(guī)定暗示支付租金→還清所有租金后，合同終止→租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給承租人。

　　5.房地產(chǎn)金融租賃創(chuàng)新模式

　　房地產(chǎn)金融租賃模式創(chuàng)新“售后回租+保理”租賃模式。

　　“售后回租+保理”的操作思路：房地產(chǎn)企業(yè)與金融租賃公司簽訂房產(chǎn)販買合同及房產(chǎn)回租合同將房產(chǎn)按造價或評估價折舊出售給金融租賃合同，金融租賃公司再把房地產(chǎn)回租給房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)按合同規(guī)定的期限，金額等支付租金。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶給金融租賃公司，期限屆滿之后房地產(chǎn)企業(yè)以一元錢回購房產(chǎn)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)又過戶與房地產(chǎn)企業(yè)，這叫做“售后回租”。

　　金融租賃公司與商業(yè)銀行簽訂保理合同，將房地產(chǎn)企業(yè)的租金應(yīng)收款賣給商業(yè)銀行。商業(yè)銀行獲得了合同規(guī)定的租金應(yīng)收款的收款權(quán)，同時也將房地產(chǎn)抵押權(quán)拿在手上，這一做法成為商業(yè)銀行國內(nèi)“保理業(yè)務(wù)”。

　　八、信托融資

　　信托業(yè)和銀行業(yè)、證券業(yè)、保險(放心保)業(yè)一起構(gòu)成現(xiàn)代金融四大支柱。

　　1.基本功能

　　信托在經(jīng)濟活動的基本功能：財產(chǎn)事務(wù)管理功能、融通資金功能、社會投資功能、為社會公益事業(yè)服務(wù)的功能。

　　2.優(yōu)勢

　　具有的優(yōu)勢信托融資創(chuàng)新空間寬廣;信托具有財產(chǎn)隑離功能。

　　相對銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托融資方式，可以不受通過銀行貸款時企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的30%的約束。

　　3.分類

　　抵押貸款類信托、股權(quán)投資類信托、股權(quán)證券化信托、權(quán)益轉(zhuǎn)讓模式、混合型信托(指權(quán)益信托和債務(wù)信托相結(jié)合)。

　　4.程序

　　(1)確定可以利用信托模式進行融資的項目，一般來說利用信托融資的項目應(yīng)符合如下標(biāo)準(zhǔn)：

　　經(jīng)濟效益原則、政策扶持原則、保險系數(shù)原則、風(fēng)險可控原則、抵押擔(dān)保原則、壟斷經(jīng)營原則。

　　(2)信托融資項目需提交的材料

　　(3)資金信托項目材料

　　(4)項目業(yè)務(wù)介紹材料

　　(5)申請項目公司財務(wù)資料

　　(6)選擇中介機構(gòu)

　　(7)與信托公司和相關(guān)中介機構(gòu)制定信托計劃

　　九、房地產(chǎn)基金

　　房地產(chǎn)基金投資三大策略：組合投資、跨市套利、資產(chǎn)重組。

　　影響基金投資策略的五大關(guān)鍵因素：匯率、利率差異(資金成本在國內(nèi)外市場倒掛)、國有不良資產(chǎn)處置及非主營業(yè)務(wù)資產(chǎn)剝離、國內(nèi)外資本市場的機會、海外房地產(chǎn)基金自身風(fēng)險管理的需要。

　　吸引外資基金的五種策略：產(chǎn)品本身的投資價值、物業(yè)價格、城市選擇、營銷包裝、開發(fā)商的管理團隊。

　　十、產(chǎn)權(quán)交易融資

　　產(chǎn)權(quán)交易是指資產(chǎn)所有者(企業(yè)的所有者)將其資產(chǎn)所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的一種經(jīng)濟活動。而這種經(jīng)濟活動是一種以實物形態(tài)為基礎(chǔ)特征的財產(chǎn)權(quán)益的全部或者部分出賣的行為。房地產(chǎn)企業(yè)通過產(chǎn)權(quán)交易，可以實現(xiàn)資本、土地、勞動力等資源要素的重新組合，是房地產(chǎn)融資的一種重要方式。

　　1.分類

　　按產(chǎn)權(quán)交易方式劃分：販買、承擔(dān)債務(wù)、吸收入股、控股、承擔(dān)安排全部職工等其他條件。

　　按產(chǎn)權(quán)交易主體之間的組織形式劃分：兼并、承包、租賃、拍賣、股份轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。

　　2.產(chǎn)權(quán)交易融資操作流程

　　動員和項目征集階段、項目組織和整理階段、發(fā)布階段、跟蹤和落實階段。

　　3.招股推介活動服務(wù)

　　招股推介活動將從以下四個方面提供服務(wù)：是征集有融資需求的項目，并進行分類整理和包裝;進行多渠道宣傳推介，廣泛征集投資者;鑒證交易過程，依法出具交易憑證。

　　十一、REITs項目融資

　　房地產(chǎn)投資信托在國外稱為REITs(RealEstate Investment Trust)，是指信托公司通過制定信托投資計劃，與投資者(委托人)簽訂信托投資合同，通過發(fā)行信托受益憑證或者股票等方式受托投資者的資金，然后進行房地產(chǎn)或者房地產(chǎn)抵押貸款投資，并委托或聘請與業(yè)機構(gòu)和人員實施具體的經(jīng)營管理的一種資金信托投資方式，一般以股份公司或者契約型信托的形式出現(xiàn)。

　　1.REIT(房地產(chǎn)投資信托)的比較優(yōu)勢

　　(1)REIT是一種房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品，通常采用股票或者受益憑證的形式，使房地產(chǎn)這種不動產(chǎn)流動起來，具有很強的流動性。

　　(2)REIT將所募集的資金委托與業(yè)人士集中管理，進行多元化投資組合選擇不同地區(qū)和不同類型的房地產(chǎn)項目及業(yè)務(wù)進行投資，根據(jù)投資組合進離，可有效降低投資風(fēng)險。

　　(3)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資往往需要投資者投入數(shù)額巨大的資金，同時可能擔(dān)負(fù)著較大的債務(wù)風(fēng)險。REIT的出現(xiàn)改變這種情況，它將房地產(chǎn)投資拆細(xì)證券化，為中小投資者提供了一個進入房地產(chǎn)投資的較好渠道。

　　(4)作為金融工具，REIT由于自身的特點而成為一個很好的資金融資渠道。

　　十二、ABS項目融資

　　所謂ABS，是英文“AssetBacked Securities”的縮寫，它是以項目所屬資產(chǎn)為支撐的證券化融資方式，即以項目所擁有的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以項目資產(chǎn)可以帶來的預(yù)期收益為保證，通過在資本市場發(fā)行債券來募集資金的一種項目融資方式。

　　十三、BOT融資

　　所謂BOT，是“BuildOperate Transfer”的縮寫，意思是“建設(shè)-經(jīng)營-移交”。典型的BOT定義是：政府就某個基礎(chǔ)設(shè)施項目與非政府部門的項目公司簽訂特許權(quán)協(xié)議，授予簽約方的項目公司來承擔(dān)該項目的投資、融資、建設(shè)、經(jīng)營和維護，在協(xié)議規(guī)定的特許期限內(nèi)，這個項目公司向設(shè)施使用者收取適當(dāng)?shù)馁M用，由此回收項目投入融資、建造、經(jīng)營和維護成本。

　　十四、夾層融資

　　夾層融資(MezzanineFinancing)是一種介于優(yōu)先債券和股本之間的融資方式，指企業(yè)或者項目通過夾層資本的形式融通資金的過程。包括兩個層面含義：從夾層資本的提供方，即投資者的角度出發(fā)，成為夾層資本;從夾層資本的需求方，即融資者的角度，成為夾層債務(wù)。

　　夾層資本(MezzanineCapital)是收益和風(fēng)險介于企業(yè)債務(wù)資本和股權(quán)資本之間的資本形態(tài)，本質(zhì)是長期無擔(dān)保的債權(quán)類風(fēng)險資本。夾層資本的風(fēng)險介于優(yōu)先債務(wù)和股本之間。

　　十五、國內(nèi)上市融資

　　資本市場的上市融資本質(zhì)是企業(yè)所有者通過出售可接受的部分股權(quán)換取企業(yè)當(dāng)期急需的發(fā)展資金，依靠資本市場這種短期的輸血促使企業(yè)的蛋糕迅速做大。上市融資包括首次公開發(fā)行上市(ipo)和股市再融資(包括增發(fā)、配股等)。