提問(wèn)：

　　我公司為以房產(chǎn)公司，自建一綜合樓，本打算自用，計(jì)入固定資產(chǎn)，也辦理了房產(chǎn)證。后來(lái)又經(jīng)房管辦理預(yù)售將綜合樓出售。

　　1、這樣是出售舊房還是按新房?(評(píng)估機(jī)構(gòu)說(shuō)房產(chǎn)公司名下的房產(chǎn)出售不屬轉(zhuǎn)讓舊房)

　　2、如果是按舊房轉(zhuǎn)讓處理，稅務(wù)說(shuō)我單位售價(jià)太低。讓評(píng)估，或者核定征收，如果評(píng)估是評(píng)估市場(chǎng)售價(jià)還是成本價(jià)?

　　3、據(jù)評(píng)估價(jià)，怎么計(jì)算增值額?扣除項(xiàng)目都有哪些?

　　專(zhuān)家回復(fù)：

　　1、按財(cái)稅字[1995]48號(hào)的規(guī)定，貴公司出售的綜合樓是否屬于舊房要根據(jù)綜合樓所在地對(duì)舊房使用時(shí)間和磨損程度的規(guī)定來(lái)確定。

　　2、房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

　　3、轉(zhuǎn)讓舊房取得的轉(zhuǎn)讓收入，扣除土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條第四款和第五款的金額后為增值額。扣除項(xiàng)目為《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》。

　　第七條第四款和第五款的金額。

　　政策依據(jù)：

　　《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》

　　財(cái)稅字[1995]48號(hào)

　　七、關(guān)于新建房與舊房的界定問(wèn)題

　　新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時(shí)間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳(局)和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。

　　財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知

　　財(cái)稅[2006]21號(hào)

　　一、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的計(jì)算問(wèn)題

　　納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)確認(rèn)，《條例》第六條第(一)、(三)項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

　　‘

　　對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》(以下簡(jiǎn)稱《稅收征管法》)第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。

 

　　《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》

　　國(guó)稅函[2010]220號(hào)

 

　　七、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的加計(jì)問(wèn)題

 

　　《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2006]21號(hào))第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)確認(rèn)，《條例》第六條

　　第(一)、(三)項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算”。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年;超過(guò)一年，未滿12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同為一年。

 

　　《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》

　　財(cái)法字[1995]第6號(hào)

 

　　第七條條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：

　　(四)舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

　　(五)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。

（文章摘自2016年9月26《中稅網(wǎng)》）

圖片來(lái)源：找項(xiàng)目網(wǎng)

土地增值稅計(jì)算問(wèn)題