導語：房地產并購項目，實踐中一般采取資產轉讓和股權轉讓這兩種方式。不同的轉讓方式各自存在不同的法律風險。房地產企業(yè)資產轉讓方式下的法律風險，主要考察轉讓人是否取得了施工許可證，是否有具備了開工條件的建設項目。已經具備施工許可證和開工條件的建設項目的，應根據轉讓合同與相關文件至房產管理部門履行土地使用權變更登記手續(xù)，并在30日內到房地產開發(fā)主管部門進行備案。

 

　　房地產企業(yè)股權轉讓方式下，受讓方必須考慮房地產項目風險和公司股權風險雙重風險。

 

　　1、注意股權變更應當獲得相應的批準手續(xù)。

 

　　股權收購程序是否具有合法性和有效性，關乎轉讓的成敗。企業(yè)涉及國有產權轉讓的，必須經國有資產管理機構的批準或決定，并在產權交易所內簽訂產權轉讓合同，由產權交易中心出具產權交割單后，才能正式辦理股權和工商變更登記手續(xù)。中外合資的項目公司，當股權發(fā)生變更時，企業(yè)還必須經外經委審批，確認投資主體發(fā)生改變，否則股權收購合同不能生效。

 

　　2、股權轉讓交易款的支付風險。

 

　　由于房地產項目的股權轉讓涉及金額一般都非常龐大，交易款往往一般無法一次性付清，因此合同中應當明確股權收購的交割時間和方式。交易款支付與股權的交割一旦設計不合理，會使整個股權轉讓面臨失敗風險，出讓方極有可能拿不到交易款，受讓方可能喪失股權。股權轉讓交易款的支付風險，包括分期支付分批轉讓的法律風險和先交割后支付的風險。

 

　　3、注意目標房產項目規(guī)劃、建設是否合法。

 

　　無論并購采取何種方式，受讓人最終的目的是項目本身，因此需考察項目方案所涉及的細節(jié)問題，包括房地產項目對周邊居民的日照影響，場地是否有利于組織施工、地下條件、用地性質、土地使用年限、原來的設計結構等因素，還要注意房地產項目審批的手續(xù)是否完備以及是否有違法情形。

 

　　4、房地產項目公司以往經營的潛在風險。

 

　　房地產項目公司以往是否存在違規(guī)經營，包括是否有偷稅漏稅的潛在納稅處罰風險，董事會、股東會決議是否合法有效等，都有可能造成對房地產項目公司及負責人在經濟上或非經濟上的法律責任。雖然轉讓協(xié)議中一般約定受讓方對以往的經營不承擔責任，但受讓方收購股權后，稅務局等政府部門仍可以就以往經營的非合法性對收購后的房地產項目公司進行處罰，收購方承擔了相應的處罰后，再對原股東進行追償時，存在原股東已無力償還的風險。

 

　　5、房地產項目公司的產權風險

 

　　土地使用權或在建工程有可能存在被原股東多次抵押，也有可能被原股東的債權人查封的情況。因為股權轉讓不需要進行房地產產權的過戶，產權風險相對隱性，因此作為受讓方必須審核房地產產權證內是否標注有他項權利的登記，并到房地產管理部門核實產權證的真?zhèn)巍?/span>

 

　　6、注意了解房地產項目公司的潛在債務問題。

 

　　房地產項目公司的債務，包括未披露的對外擔保、潛在的合同違約、潛在的未支付款項等。受讓方收購股權后，必須承擔目標公司的債務責任。即使轉讓協(xié)議明確約定受讓方對目標企業(yè)被收購前形成的債務不承擔責任，但由于這種協(xié)議條款不能對抗善意的第三人，收購方只能在對外承擔了債務責任后再對原來的股東進行追償。而這時原來股東的償債能力可能已經沒有保證，從而使股權收購方無處追償。

 

　　7、轉讓協(xié)議明確辦理工商變更登記的法律責任。

 

　　實踐中，經常發(fā)生股權轉讓合同簽訂后，由于一方反悔拒絕提交相關文件，導致股東變更無法完成的情況，給受讓方造成巨大損失。為避免此類情況的發(fā)生，并購企業(yè)應當在合同書中對辦理工商變更登記手續(xù)的法律義務和違約責任作明確約定。

（文章摘自2016年11月16日《江蘇俊哲律師事務所》）

圖片來源：找項目網

股權收購程序 資產轉讓 股權轉讓 股權轉讓交易